Explicado: Por que Gujarat está permitindo construções de 100 metros de altura em cinco cidades

O limite era de 45 m em 2001 (terremoto de Kutch) e depois aumentado para 70 m (22-23 andares) em 2017. A nova política permite que os construtores subam até onde quiserem.

A nova política permite que os construtores subam o quanto quiserem, desde que haja uma estrada de pelo menos 30 m de largura contígua ao terreno e eles tenham um certificado de não objeção do aeroporto. (Foto / Arquivo Express)

O governo de Gujarat iniciou planos para permitir edifícios de 100 metros ou mais em cinco cidades: Ahmedabad, Gandhinagar, Surat, Rajkot e Vadodara. Esta semana, a Direcção de Urbanismo e Habitação Urbana emitiu um comunicado integrando um novo capítulo do Regulamento Geral de Controlo Geral do Desenvolvimento (CGDCR) -2017 e convidou o público a apresentar sugestões e contestações no prazo de 60 dias.

Quais são as razões por trás da mudança?

O governo não pretende mudar todo o horizonte dessas cidades. A intenção principal é atrair alguns edifícios icônicos dessas cidades. Não estamos incentivando desenvolvedores de forma alguma. No entanto, temos certeza de que esse movimento ajudará a atrair IED no setor imobiliário, disse Prakash Datta, secretário adjunto e oficial para tarefas especiais no departamento.

Jaxay Shah, presidente da Confederação das Associações de Desenvolvedores de Imóveis da Índia, também acredita que esse movimento pendente nos últimos oito anos atrairá o IDE.

Outro motivo citado pelas autoridades é que os terrenos urbanos estão ficando escassos e que o desenvolvimento horizontal das cidades precisa de mais terrenos, o que está ficando caro a cada dia.

Qual é a restrição de altura atual?

O limite era de 45 m durante 2001 (terremoto de Kutch) e depois aumentado para 70 m (22-23 andares) em 2017. A nova política permite que os construtores subam o quanto quiserem, desde que haja uma estrada de pelo menos 30 m de largura contígua ao terreno e eles têm um certificado de não objeção do aeroporto.

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Se um construtor tiver 2.500 m² enredo, a altura máxima pode ser 150 m. Se o terreno tiver 3.500 m², ele pode construir em qualquer altura. Os arranha-céus podem surgir em zonas que têm um FSI (Índice de Espaço no Solo) superior a 1,2. As mudanças permitem um FSI total de até 5,4, mas o FSI adicional acima de 1,2 será cobrado a 50% do valor de jantri (taxas de reconhecimento imediato) das terras não agrícolas.

O ministro-chefe de Gujarat, Vijay Rupani, disse que seu governo daria aprovações especiais para a construção de arranha-céus icônicos nas quatro grandes cidades de Gujarat. (Foto do arquivo)

A mudança reduzirá o custo da habitação?

Embora o governo tenha afirmado que os edifícios altos ajudarão a reduzir o custo da habitação, os construtores dizem que a construção será mais cara. Os arranha-céus geralmente são destinados a residências luxuosas e estruturas comerciais. Até os custos de manutenção são altos, disse Shah, que também dirige a firma de construção Savvy Infrastructure Pvt Ltd. de Ahmedabad.

O engenheiro estrutural baseado em Ahmedabad, Vatsal Patel, disse que os custos primários na construção de um prédio alto são a fundação e a mão de obra. Quanto mais altos forem os andares, maior será o custo. Por exemplo, conforme a estrutura sobe, as janelas vão precisar de vidros cada vez mais grossos. Novamente, os custos de mão-de-obra aumentam a cada quinto ou sexto andar em 5-7%.

A demanda do mercado é crucial. Na maioria das cidades, onde as taxas de terra são muito altas, há demanda por arranha-céus. Outros fatores como vistas panorâmicas e poluição desempenham um papel, disse Patel.

Como as questões relacionadas ao terremoto estão sendo tratadas?

Ahmedabad e Gandhinagar não estão longe da falha de Cambay, e os edifícios em Kutch sismicamente ativo não têm permissão para mais de um andar. Os mandatos da CGDCR que propõem edifícios altos terão de seguir o Código Nacional de Edificações, que estabelece as diretrizes de projeto para construção em zonas sismicamente ativas. Será formado um Comitê Técnico Especial com especialistas em engenharia estrutural e mecânica de solos que examinarão cada proposta de projeto.

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O que um construtor precisa fazer?

Os arranha-céus exigirão diligência devida extraordinária no que diz respeito à segurança estrutural, serviços de bombeiros e avaliações de terceiros. Portanto, as permissões levarão mais tempo do que projetos ou edifícios convencionais, disse Shah. No entanto, funcionários do governo disseram que o número de permissões permanecerá o mesmo.

O que é necessário para construir um prédio alto?

O Bureau of Indian Standards tem cláusulas especiais para estruturas altas, incluindo detalhes como carga do vento e resistência a terremotos. Os requisitos de fundação e estruturais também são cruciais. Estruturas altas devem considerar a carga horizontal - como ela se comportará em um terremoto e a carga do vento - e a carga estática, que é o próprio peso do edifício e a carga de ocupação.

Fundação: As fundações podem ter entre 30 pés e 300 pés de profundidade, dependendo das condições do solo. Um consultor geotécnico é sempre chamado para aconselhar o tipo de fundação que é relevante para o tipo de solo. Assim que o engenheiro estrutural tiver os dados sobre a carga do edifício, o consultor irá sugerir o tipo de fundação, disse Patel.

Estrutura: Uma vez que os testes do túnel de vento são concluídos, a estrutura estrutural é decidida. Para combater a carga do vento, o edifício é feito verticalmente forte através de paredes escarpadas. Essas paredes de concreto armado vão desde a fundação até garantir que o edifício se mantenha mesmo a 250 metros. Muitos edifícios altos em cidades como Hyderabad e Bengaluru agora têm aço em vez de concreto em sua superestrutura, o que agiliza a construção.

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